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전월세 전환율 계산법, 전세와 월세 중 뭐가 유리할까?

생활계산소 편집팀 · 작성 2026-11-15 · 최종 확인 2026-11-15

집주인이 "보증금 1억 원을 빼 줄 테니 월세를 받겠다"고 하면 월세를 얼마로 정하는 게 맞을까요? 이때 쓰는 기준이 전월세 전환율입니다.

전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이자율입니다.

예시

전세 3억 원을 보증금 1억 원짜리 월세로 바꾸고 전환율이 4.5%라면:

• 보증금 차액: 3억 − 1억 = 2억 원
• 월세: 2억 × 4.5% ÷ 12 = 75만원

법정 상한 전환율

주택임대차보호법은 계약 기간 중이거나 계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 바꿀 때 전환율의 상한을 정해 두었습니다.

기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%입니다. 집주인이 이보다 높은 비율로 월세를 요구했다면, 상한을 넘는 부분은 효력이 없고 이미 냈다면 돌려받을 수 있습니다.

단, 새로 계약할 때는 이 상한이 적용되지 않고 양쪽이 자유롭게 정합니다. 실제 시장에서 쓰이는 전환율은 지역, 아파트·빌라·오피스텔 같은 주택 유형에 따라 다릅니다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 지역별 전월세 전환율 통계를 확인할 수 있습니다.

전세 vs 월세, 뭐가 유리할까?

핵심은 전환율과 내가 내야 할 대출 이자율(또는 포기하는 예금 이자율)을 비교하는 것입니다.

• 전세대출 금리 < 전환율 → 대출을 받아서라도 보증금을 늘리는 쪽(전세)이 유리
• 전세대출 금리 > 전환율 → 보증금을 줄이고 월세를 내는 쪽이 유리

예시로 비교

보증금 2억 원을 더 넣을지, 월세 75만원(전환율 4.5%)을 낼지 고민하는 경우:

이 경우 대출 이자가 140만원 적으므로 전세가 유리합니다. 다만 월세는 연말정산에서 월세 세액공제(총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주, 연 1,000만원 한도, 15~17%)를 받을 수 있으니 함께 계산해야 합니다. 위 예시에서 공제율 17%를 받으면 월세의 실제 부담은 약 747만원으로 줄어 오히려 월세가 조금 유리해집니다.

계약 전 체크리스트

1. 등기부등본으로 집주인 이름과 근저당(빚) 금액 확인
2. 근저당 + 내 보증금이 집값의 70%를 넘지 않는지 확인
3. HUG·HF·SGI 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인
4. 잔금 날 전입신고와 확정일자 받기
5. 집주인의 국세·지방세 체납 여부 확인 (임차인은 열람 신청 가능)