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DSR·DTI·LTV 쉽게 이해하기 (2026년 규제와 대출 한도 계산법)

생활계산소 편집팀 · 작성 2026-11-15 · 최종 확인 2026-11-15

목차
  1. LTV·DTI·DSR 한눈에 보기
  2. 계산식 자세히 보기
  3. 스트레스 DSR: 금리를 더 얹어 계산합니다
  4. 2026년 11월 현재 적용 기준
  5. 대출 한도 계산 예시
  6. 한도를 확인할 때 알아 둘 점

집을 사려고 은행에 가면 "LTV로는 4억까지인데 DSR 때문에 3억밖에 안 나온다" 같은 말을 듣게 됩니다. 대출 한도는 집값과 소득 두 방향에서 각각 계산한 뒤 가장 적게 나온 금액으로 정해지기 때문입니다.

2025년 6·27 대책과 10·15 대책을 거치며 수도권과 규제지역의 대출 규칙이 크게 바뀌었습니다. 이 글은 2026년 11월 15일 기준으로 세 가지 비율의 뜻과 지금 적용되는 기준, 내 한도를 어림하는 방법을 정리했습니다.

LTV·DTI·DSR 한눈에 보기

지표우리말 이름무엇을 보나적용 대상
LTV주택담보인정비율집값 대비 대출금주택담보대출
DTI총부채상환비율소득 대비 주담대 원리금 + 다른 대출 이자주택담보대출
DSR총부채원리금상환비율소득 대비 모든 대출의 원리금모든 가계대출 합산

LTV는 담보, DTI와 DSR은 갚을 능력(소득)을 봅니다. DTI는 주택담보대출만 원리금을 따지고 다른 대출은 이자만 넣지만, DSR은 신용대출·자동차 할부 등 모든 대출의 원금과 이자를 합칩니다. 그래서 같은 사람이라도 DSR이 더 엄격하게 나오며, 요즘 대출 한도를 실제로 정하는 것은 대부분 DSR입니다.

계산식 자세히 보기

LTV(%) = 주택담보대출 금액 ÷ 주택 담보가치(시세 등) × 100
DTI(%) = (주택담보대출 연간 원리금 + 다른 대출의 연간 이자) ÷ 연소득 × 100
DSR(%) = 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100

예를 들어 연소득 5,000만원인 사람이 주택담보대출로 1년에 1,500만원, 신용대출로 1년에 500만원(원금+이자)을 갚는다면 DSR은 (1,500 + 500) ÷ 5,000 = 40%입니다. 은행권 DSR 한도가 40%이므로 이 사람은 은행에서 추가 대출을 받기 어렵습니다.

DSR은 원리금을 기준으로 하므로 대출 기간이 길수록, 금리가 낮을수록 같은 소득으로 더 많이 빌릴 수 있습니다. 상환 방식에 따라 첫해 원리금이 달라지는 점은 원리금균등 vs 원금균등 비교에서 확인할 수 있습니다.

스트레스 DSR: 금리를 더 얹어 계산합니다

스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다는 가정 아래, DSR을 계산할 때만 실제 금리에 스트레스 금리를 더하는 제도입니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것이 아니라, 한도를 계산하는 금리만 높아져 대출 한도가 줄어듭니다.

2026년 11월 현재 적용 기준

DSR 한도와 스트레스 금리

항목기준
DSR 적용 대상가계대출 총액이 1억원을 넘는 차주
DSR 한도은행권 40%, 2금융권(저축은행·상호금융·보험·카드 등) 50%
스트레스 금리: 수도권·규제지역 주택담보대출하한 3.0% (2025.10.16~)
스트레스 금리: 그 밖의 가계대출1.5%~3.0% 범위
스트레스 금리: 수도권·규제지역 밖 주택담보대출산정된 스트레스 금리의 50%만 반영 (2026.12.31까지)
1주택자의 수도권·규제지역 전세대출전세대출 이자 상환분을 DSR에 반영 (2025.10.29~)

지방 주택담보대출에 대한 완화(스트레스 금리 50% 반영)는 2025년 하반기부터 한시 조치로 연장돼 왔고, 금융위원회가 2026년 6월 예고한 행정지도 기준으로는 2026년 12월 31일까지입니다. 2027년 이후 연장 여부는 아직 확정되지 않았으니 연말 이후 대출을 계획한다면 금융위원회 발표를 다시 확인하세요.

LTV와 주택담보대출 한도 (주택 구입 목적)

구분규제지역비규제지역
무주택자 (기존 집 처분 조건 1주택자 포함)LTV 40%LTV 70%
생애최초 주택 구입자LTV 70% (수도권·규제지역)LTV 70% (수도권)
2주택 이상 보유자의 추가 구입 (수도권·규제지역)주택구입 목적 주담대 불가 (LTV 0%)

규제지역은 2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전체와 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)입니다. 지정은 바뀔 수 있으니 국토교통부 공고로 확인하세요.

수도권·규제지역에서는 LTV와 별개로 주택 가격별 최대 한도가 있습니다.

주택 시가주택구입 목적 주담대 최대 한도
15억원 이하6억원
15억원 초과 25억원 이하4억원
25억원 초과2억원

이 밖에 수도권·규제지역에서 집을 사며 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 하고, 주담대 만기는 30년 이내로 제한됩니다. 2026년 8월 13일 발표된 금융 종합대책에서도 LTV·DSR 비율과 주택가격별 한도는 그대로 유지됐습니다.

2027년 1월부터는 DSR을 계산할 때 소득이 급격히 늘어난 경우(전년 대비 20% 초과) 최근 2~3년 평균 소득을 쓰도록 바뀔 예정입니다. 대출 규제는 자주 바뀌므로 실제 한도는 대출받을 금융회사에서 반드시 확인하세요.

대출 한도 계산 예시

연소득 6,000만원, 다른 대출이 없는 무주택자 B씨가 서울(규제지역)에서 시가 10억원 아파트를 사려고 은행에서 30년 원리금균등, 연 4.0% 변동금리 주담대를 알아본다고 해 보겠습니다.

1단계: 담보로 본 한도 (LTV)

10억원 × 40% = 4억원. 시가 15억원 이하이므로 가격별 최대 한도(6억원)에는 걸리지 않습니다.

2단계: 소득으로 본 한도 (DSR)

3단계: 둘 중 적은 금액

계산 기준한도
LTV 40%4억원
주택가격별 최대 한도6억원
DSR 40% (스트레스 금리 3.0% 반영)약 3억 60만원
실제 한도약 3억원

스트레스 금리가 없다면 같은 소득으로 연 4.0% 기준 약 4억 1,890만원까지 DSR을 맞출 수 있지만, 3.0%를 더하면서 한도가 약 1억 1,800만원(약 28%) 줄었습니다. 이 경우 LTV가 아니라 DSR이 한도를 정합니다. 실제로 3억원을 연 4.0%로 빌리면 매달 내는 돈은 약 143만원입니다. 신용대출이 있다면 그 원리금만큼 주담대 한도는 더 줄어듭니다.

혼합형(일정 기간 고정금리)이나 주기형 상품을 고르면 스트레스 금리가 일부만 반영돼 한도가 늘어날 수 있습니다. 반대로 은행마다 소득 인정 방식과 담보가치 산정이 조금씩 다르므로 위 숫자는 어림값입니다.

대출 이자 계산기로 월 상환액 확인하기 →금리·기간을 바꿔 가며 원리금을 비교할 수 있어요.

한도를 확인할 때 알아 둘 점

공식 확인처

이 글은 작성일 기준 공개된 자료를 바탕으로 정리했습니다. 제도와 금액은 바뀔 수 있으니 신청·신고 전에 글에 링크한 공식 기관 안내를 꼭 확인하세요.

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