전세보증금 반환보증 가입 조건과 보증료 (HUG·HF·SGI 비교, 126% 기준)
전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면, 세입자는 소송이나 경매를 거쳐야 하고 그동안 이사도 어렵습니다. 전세보증금 반환보증은 이런 상황에서 보증기관이 집주인 대신 보증금을 먼저 내주고, 나중에 집주인에게 받아 내는 제도입니다.
이 글은 계약을 앞둔 세입자가 "내 집이 가입되는지, 보증료는 얼마인지, 언제까지 신청해야 하는지"를 미리 따져 볼 수 있도록 2026년 11월 기준 공식 안내를 바탕으로 정리했습니다. 기준은 자주 바뀌므로 계약 전에 각 기관 홈페이지에서 다시 확인하세요.
반환보증이란, 세 기관 비교
전세보증금 반환보증을 운영하는 곳은 세 군데입니다. 공공기관인 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF), 민간 보증보험사인 SGI서울보증입니다. 보통 조건과 비용을 비교해 한 곳을 골라 가입하며, HUG 사전한도심사는 다른 기관 보증에 중복 가입한 내역이 없을 것을 요건으로 둡니다.
| 구분 | HUG 전세보증금반환보증 | HF 일반전세지킴보증 | SGI서울보증 |
|---|---|---|---|
| 보증금 한도 | 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하 | 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하 | SGI 기준별로 따로 정함 |
| 주택 기준 | 보증금+선순위채권 ≤ 주택가격 × 90% | 같은 90% 기준, 주택가격 12억원 이하 | SGI 심사 기준 |
| 연 보증료율 | 0.097~0.211% | 0.04~0.18% | SGI 요율표 |
| 누가 가입 | 요건을 갖춘 임차인 누구나 | HF 전세자금보증 대출을 이용하는 임차인 | SGI 심사 통과 임차인 |
| 신청 창구 | 위탁은행, 일부 은행 앱, 네이버페이·카카오페이·토스 | HF 전세자금보증을 취급한 은행 | SGI서울보증·제휴 창구 |
HUG는 대출 여부와 상관없이 가입할 수 있어 가장 널리 쓰입니다. HF 상품은 HF 보증으로 전세대출을 받은 사람만 같은 은행에서 신청할 수 있지만 보증료율이 낮은 편입니다. SGI서울보증은 공공기관이 아니어서 한도와 요율이 공사 상품과 다르게 운영됩니다. HUG·HF의 보증금 한도를 넘는 고액 전세에서 검토되는 경우가 많지만, 이 글에서는 SGI의 구체 수치를 공식 자료로 확인하지 못했으므로 SGI서울보증 홈페이지나 고객센터에서 직접 확인하시기 바랍니다.
가입 요건: 보증금 한도와 126% 기준
① 보증금 한도
HUG와 HF 모두 전세보증금이 수도권(서울·경기·인천) 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하여야 합니다. 월세가 섞인 반전세라면 월세를 보증금으로 환산해 판단합니다. HUG는 2026년 7월 1일 신청분부터 이 환산에 쓰는 전월세전환율을 6.4%에서 6.5%로 바꿨습니다.
예) 보증금 5억원, 월세 100만원 → 5억 + (1,200만원 ÷ 0.065) ≈ 6억 8,462만원 → 수도권이면 7억원 이하라 한도 안
② 주택가격 대비 보증금 비율(전세가율 90%)
두 번째 관문은 집값에 비해 보증금과 빚이 너무 많지 않은지입니다. HUG 기준은 다음과 같습니다.
선순위채권만 따로 봐도 주택가격의 60% 이내여야 합니다.
여기서 주택가격을 무엇으로 보느냐가 핵심입니다. HUG는 주택 유형마다 정해진 순서대로 가격을 매깁니다.
- 아파트: KB시세나 한국부동산원 시세가 먼저입니다. 시세가 없을 때 공시가격의 140% 등을 차례로 씁니다.
- 연립·다세대(빌라): 공동주택 공시가격의 140%가 첫 번째 기준입니다.
- 단독·다가구: 개별단독주택 공시가격의 140%가 첫 번째 기준입니다.
- 임차인이나 임대인이 6개월 이내 감정평가를 받았다면 감정평가액을 가장 먼저 적용합니다.
그래서 시세가 없는 빌라는 사실상 공시가격 × 140% × 90% = 공시가격의 126%가 보증금(선순위채권 포함) 상한이 됩니다. 흔히 말하는 "126% 룰"이 이것입니다. 2023년에 담보인정 비율이 100%에서 90%로, 공시가격 인정 비율이 150%에서 140%로 낮아지면서 생긴 기준이며, 2026년 11월 현재 HUG 상품 안내에도 90%와 140%가 그대로 적용되고 있습니다. 2025~2026년에는 이 비율 자체는 바뀌지 않았고, 보증료율 체계(2025년 3월)와 전월세전환율(2026년 7월)이 바뀌었습니다.
HF 일반전세지킴보증도 "주택가격의 90% − 선순위채권 총액"으로 한도를 계산하고, 빌라는 공시가격의 140%를 주택가격으로 보는 등 비슷한 구조입니다. 다만 주택가격이 12억원 이하여야 하고, 아파트 시세는 상한가와 하한가의 평균을 쓰는 등 세부 기준이 다릅니다.
보증료율과 계산 예시
HUG는 2025년 3월 31일 신청분부터 보증료율을 위험도에 따라 차등화했습니다. 보증금 규모, 주택 유형(아파트/그 외), 부채비율에 따라 요율이 달라집니다.
보증료 = 보증금 × 연 보증료율 × 계약일수 ÷ 365
| 보증금 | 주택 유형 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 이하 | 아파트 | 0.097% | 0.117% | 0.137% |
| 그 외 | 0.111% | 0.142% | 0.172% | |
| 1억 초과~2억원 | 아파트 | 0.102% | 0.124% | 0.146% |
| 그 외 | 0.117% | 0.151% | 0.184% | |
| 2억 초과~5억원 | 아파트 | 0.107% | 0.131% | 0.154% |
| 그 외 | 0.124% | 0.161% | 0.197% | |
| 5억원 초과 | 아파트 | 0.113% | 0.138% | 0.164% |
| 그 외 | 0.132% | 0.172% | 0.211% |
선순위채권이 "주택가격 × 90%"의 절반을 넘으면 계산된 보증료에 10%가 더 붙습니다.
예시 1. 빌라, 공시가격 2억원, 보증금 2억 4,000만원, 2년 계약
- 주택가격: 2억 × 140% = 2억 8,000만원
- 보증 한도: 2억 8,000만 × 90% = 2억 5,200만원 (근저당이 없다고 가정) → 2억 4,000만원은 가입 가능
- 부채비율: 2억 4,000만 ÷ 2억 5,200만 ≈ 95% → 80% 초과 구간
- 요율: 그 외 주택, 2억 초과~5억원, 80% 초과 → 연 0.197%
- 보증료: 2억 4,000만 × 0.197% × 730 ÷ 365 = 94만 5,600원
같은 집에 보증금을 1억 7,000만원으로 낮추면 부채비율이 약 67%로 내려가 요율이 연 0.117%(1억 초과~2억원, 70% 이하)가 됩니다. 2년 보증료는 1억 7,000만 × 0.117% × 2 = 39만 7,800원으로 줄어듭니다. 보증금이 집값에 가까울수록 보증료도 비싸지는 구조입니다.
예시 2. 아파트, KB시세 5억원, 보증금 3억 5,000만원, 2년 계약
- HUG: 부채비율 3억 5,000만 ÷ 4억 5,000만 ≈ 78% → 아파트 2억 초과~5억원, 80% 이하 → 연 0.131% → 3억 5,000만 × 0.131% × 2 = 91만 7,000원
- HF(전세자금보증 이용자인 경우): LTV = 3억 5,000만 ÷ 5억 = 70% → 연 0.04% → 3억 5,000만 × 0.04% × 2 = 28만원
HF의 LTV는 HUG의 부채비율과 달리 주택가격 전체를 분모로 씁니다(70% 이하 0.04%, 80% 이하 0.11%, 90% 이하 0.18%). 실제 금액은 기관 심사에서 정한 주택가격에 따라 달라집니다.
가입 시기와 임대인 동의
언제까지 신청해야 하나
- HUG 신규 계약: 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터, 전세 계약기간의 절반이 지나기 전까지
- HUG 갱신 계약: 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전까지
- HF: 임대차 계약기간의 절반이 지나기 전까지
신청 전에 전입신고와 확정일자(또는 임대차 신고)를 마치고 실제로 살고 있어야 합니다. 이사 전에 가입 가능 여부를 알고 싶다면 HUG의 사전한도심사를 이용할 수 있습니다. 계약 체결일부터 계약 시작일 14일 전까지 안심전세 앱에서 신청하면 주택가격과 임대인 결격 여부를 먼저 심사하고, 이사 후 본심사를 거쳐 보증서를 발급합니다(아파트·주거용 오피스텔·연립·다세대 대상).
임대인 동의가 필요할까
HUG 반환보증은 임차인이 신청하는 상품이고, 상품 요건에 임대인 동의는 들어 있지 않습니다. 다만 임대인이 HUG의 보증금지 대상자이거나 보증금 미반환 임대인으로 등록돼 있으면 가입할 수 없고, 계약서에 "보증금 반환채권 양도·담보 금지" 특약이 있어도 안 됩니다. 계약서에 이런 특약이 들어가지 않았는지 꼭 확인하세요.
HF 일반전세지킴보증은 2024년 7월 10일 신청분부터 보증서 발급 전에 보증금 반환채권을 HF에 넘겨야 합니다. 임차인이 양도계약을 맺고 임대인에게 통지하는 방식과, 임대인이 승낙하는 방식 중 고를 수 있으므로 어느 쪽이든 임대인이 그 사실을 알게 됩니다.
보증료 할인과 지원금
HUG 보증료 할인 (무주택자, 중복 불가)
- 60% 할인: 본인(배우자 포함) 연소득 5,000만원 이하, 한부모가구, 만 65세 이상 1인 고령가구
- 40% 할인: 신혼부부(합산 연소득 6,000만원 이하, 혼인 7년 이내), 다자녀(미성년 자녀 3명 이상), 장애인·고령자·노인부양·다문화·국가유공자 가구 등
- 국토교통부 부동산 전자계약으로 계약하면 3% 할인
예시 1의 보증료 94만 5,600원에 60% 할인을 받으면 37만 8,240원이 됩니다. 청년만을 위한 별도의 HUG 할인 항목은 없고, 소득 요건으로 저소득 할인을 받는 구조입니다.
정부 보증료 지원 (청년·신혼부부 포함)
이와 별도로 국토교통부와 지자체가 이미 낸 보증료를 돌려주는 전세보증금반환보증 보증료 지원 사업이 있습니다. HUG·HF·SGI 어느 곳의 반환보증이든 대상입니다.
- 대상: 보증금 3억원 이하에 사는 무주택 임차인, 연소득 청년 5,000만원·신혼부부 7,500만원·그 외 6,000만원 이하
- 금액: 낸 보증료를 최대 40만원까지 지원(2025년 3월 30일 이전 가입분은 최대 30만원). 청년 외 임차인은 낸 보증료의 90% 범위
- 청년 나이: 시·도 조례로 정하므로 지역마다 다름
- 신청: 주소지 시·군·구청 방문, 또는 안심전세포털·정부24. 연중 접수하지만 지자체 예산이 떨어지면 일찍 마감
또 HUG 반환보증 보증료는 보증금 3억원 이하분에 대해 연말정산 보험료 세액공제를 받을 수 있다고 HUG가 안내하고 있습니다. 월세가 섞인 계약이라면 월세 세액공제도 함께 챙기세요.
가입이 안 되는 경우
HUG 상품 안내에 나온 요건을 거꾸로 보면, 다음 경우에는 가입이 거절됩니다.
- 보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90%를 넘는 경우(빌라라면 사실상 공시가격의 126% 초과)
- 근저당 등 선순위채권만으로 주택가격의 60%를 넘는 경우
- 보증금(환산 보증금 포함)이 수도권 7억원, 그 외 5억원을 넘는 경우
- 등기부에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기가 있거나, 건물과 땅 주인이 다른 경우
- 건축물대장에 위반건축물로 올라 있는 경우(아파트 제외), 근린생활시설 등 주택이 아닌 건물
- 공인중개사를 거치지 않은 계약, 계약기간 1년 미만인 계약
- 아파트·빌라에 다른 세대가 전입해 있는 경우
- 질권설정이나 채권양도 통지가 된 전세대출을 받은 경우(HUG와 협약한 SGI 보증 대출 등은 예외)
- 임대인이 보증금지 대상자이거나 보증금 미반환 임대인으로 등록된 경우
- 계약기간의 절반이 이미 지난 경우
계약 전에 등기부등본으로 근저당 금액을 보고, 부동산공시가격 알리미에서 공시가격을 조회해 위 예시처럼 한도를 계산해 보면 가입 가능성을 미리 가늠할 수 있습니다. 전세와 월세 중 무엇이 나은지는 전월세 전환율 글에서 비교해 볼 수 있습니다.
전월세 전환 계산기 →보증금을 줄이고 월세로 바꿀 때 금액을 계산해 보세요.공식 확인처
- 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요 khug.or.kr (요건, 주택가격 산정, 보증료율, 할인)
- 주택도시보증공사 공지사항 전월세전환율 6.5% 변경 안내, 2025년 보증료 변경 안내
- 한국주택금융공사 일반전세지킴보증 hf.go.kr
- 정부24 전세보증금반환보증 보증료 지원 gov.kr
- 부동산공시가격 알리미 realtyprice.kr (공시가격 조회)
- SGI서울보증 sgic.co.kr (SGI 상품 한도·요율)